 |
| Kenaikan BI Rate dikhawatirkan semakin menekan kelas menengah. ( Foto: ist) |
Editor: Dinar Kencana
GEBRAK.ID,JAKARTA – Sektor properti nasional tengah dilanda badai setelah Bank Indonesia (BI) menaikkan suku bunga acuan secara agresif hingga 100 basis poin (bps) dalam kurun waktu kurang dari satu bulan. Kebijakan moneter ketat ini berpotensi memicu gelombang kredit macet di segmen perumahan komersial, terutama bagi konsumen kelas menengah yang selama ini menjadi tulang punggung pasar properti.
Kenaikan BI Rate dari 4,75 persen ke 5,75 persen ditempuh melalui tiga keputusan beruntun sejak 20 Mei hingga 18 Juni 2026. BI memulai dengan lonjakan 50 bps pada 20 Mei, diikuti kenaikan 25 bps pada 9 Juni, dan ditutup dengan tambahan 25 bps dalam Rapat Dewan Gubernur (RDG) bulanan 18 Juni 2026.
Gubernur BI, Perry Warjiyo, menyatakan bahwa kebijakan ini merupakan langkah lanjutan untuk memperkuat stabilitas nilai tukar rupiah di tengah ketidakpastian global, khususnya suku bunga tinggi di Amerika Serikat. Namun, di sisi lain, sektor properti domestik harus menanggung beban berat akibat transmisi kebijakan ini ke suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) nonsubsidi.
Beban Cicilan Melonjak, Daya Beli Menurun
Dampak paling nyata dirasakan oleh konsumen KPR komersial. Wakil Ketua Umum Dewan Pimpinan Pusat Real Estat Indonesia (DPP REI), Bambang Ekajaya, mengungkapkan bahwa kenaikan bunga acuan akan mendorong perbankan menyesuaikan bunga KPR, yang berujung pada lonjakan beban cicilan bulanan.
"Nasabah tentu akan memprioritaskan kebutuhan primer sehingga angsuran cenderung terabaikan, karena kebutuhan sehari-hari tidak mungkin ditunda," ujar Bambang kepada Kompas.com, Jumat (20/6/2026).
Ketua Aliansi Pengembang Perumahan Nasional (Appernas Jaya), Andre Bangsawan, memberikan gambaran konkret mengenai dampak kenaikan ini. Untuk pengajuan KPR senilai Rp1 miliar dengan jangka waktu 15 tahun, cicilan yang sebelumnya sekitar Rp7,4 juta per bulan dengan bunga rendah 4 persen, kini melonjak hingga di atas Rp8 juta per bulan .
"Kenaikan BI Rate ini, menurut pendapat saya, rumah yang harga Rp300 juta sampai Rp1 miliar itu yang paling berasa kena," tegas Andre.
Sektor Properti Terancam Perlambatan dan Risiko Likuiditas
Lesunya permintaan pasar akibat tingginya bunga kredit memicu penurunan drastis pada omset penjualan pengembang. Pada saat yang sama, pengembang juga terbebani oleh kenaikan biaya proyek dan konstruksi, terutama bagi mereka yang memiliki pinjaman aktif di perbankan. Cost of fund yang merangkak naik otomatis menekan arus kas perusahaan .
Analisis Bloomberg Technoz menunjukkan bahwa kenaikan BI Rate sebesar 100 bps dalam waktu singkat menjadi pukulan telak bagi sektor properti dan konsumen kelas menengah. Sementara itu, CNBC Indonesia mengungkapkan bahwa ekspansi utang konstruksi yang masif akan langsung dibebankan dengan biaya bunga yang jauh lebih mahal. Kondisi ini memicu risiko kelebihan pasokan (oversupply) serta tekanan likuiditas pada neraca keuangan sektor perumahan nasional secara keseluruhan.
Investment Specialist PT Korea Investment and Sekuritas Indonesia (KISI), Azharys Hardian, menambahkan bahwa sektor properti menjadi yang paling rentan terhadap kenaikan suku bunga dalam jangka pendek. Selain itu, emiten dengan karakteristik high leverage seperti BUMN Karya juga berpotensi mengalami tekanan laba bersih akibat pembengkakan biaya bunga.
Ancaman Kredit Macet Mengintai
Dengan beban cicilan yang semakin berat sementara kebutuhan pokok terus meningkat, risiko kredit macet atau Non-Performing Loan (NPL) di sektor properti dinilai akan melonjak. Ekonom Senior Universitas Paramadina, Wijayanto Samirin, bahkan memperingatkan potensi "mini krisis" di sektor properti jika jumlah kredit macet masif dan tidak diantisipasi oleh pemerintah dan perbankan .
Kondisi ini menjadi tantangan berat bagi stabilitas sektor properti nasional yang selama ini menjadi salah satu motor pertumbuhan ekonomi. Para pelaku industri berharap adanya langkah antisipasi dari pemerintah dan perbankan untuk meredam dampak negatif dari kebijakan moneter ketat ini.
( berbagai sumber)